Quy trình xây dựng nhà dân dụng [Chi tiết A – Z]

1. Giai đoạn chuẩn bị

Trước khi tiến hành xây dựng nhà ở, chủ nhà cần thực hiện 8 đầu việc sau:

1.1. Bước 1: Lựa chọn mảnh đất nền phù hợp

Nếu chủ nhà chưa có đất, chủ nhà sẽ cần phải tìm kiếm và lựa chọn một mảnh đất phù hợp để xây nhà. Dưới đây là một số tiêu chí quan trọng mà chủ nhà nên xem xét khi chọn mua bất kỳ mảnh đất nào:

• Pháp lý rõ ràng: Mảnh đất phải có sổ đỏ hoặc các giấy tờ pháp lý khác có giá trị tương đương. Điều này giúp chủ nhà tránh được những rủi ro và tranh chấp về sau.
• Môi trường sống tốt: Mảnh đất nên nằm trong khu vực có dân trí cao, an ninh đảm bảo, hạ tầng đầy đủ, gần các tiện ích như siêu thị, bệnh viện, chợ, bến xe,… Chủ nhà cũng nên chọn một mảnh đất gần nơi học tập hoặc làm việc của các thành viên trong gia đình để tiết kiệm thời gian và chi phí di chuyển.
• Hướng đất hợp lý: Một mảnh đất hướng Nam hoặc Đông Nam thường được xem là lựa chọn tốt nhất vì nó có thể tận dụng ánh nắng mặt trời và thông gió tốt.
• Diện tích đất phù hợp: Chủ nhà nên chọn một mảnh đất có diện tích phù hợp với nhu cầu sử dụng và số lượng thành viên trong gia đình.

1.2. Bước 2: Lên kế hoạch xây dựng ban đầu

Sau khi có được một mảnh đất phù hợp để xây nhà, chủ nhà sẽ tiến hành lập kế hoạch xây dựng sơ bộ, bao gồm:

1 – Ý tưởng xây nhà

Chủ nhà sẽ cùng gia đình của mình bàn bạc và đưa ra quyết định về một số yếu tố cho căn nhà như số tầng, số phòng, diện tích, thời gian sử dụng, phong cách thiết kế,… Ngoài ra, chủ nhà cũng cần xác định các mục tiêu chính cần đạt được khi xây nhà, chẳng hạn như:

• Hiện tại, chủ nhà xây nhà ít tầng nhưng có mong muốn nâng tầng để mở rộng không gian sống về sau. Vì vậy, chủ nhà đặt mục tiêu căn nhà phải có kết cấu chịu lực tốt, có sẵn cột thép chờ, để tương lai cải tạo nâng tầng.
• Chủ nhà có kế hoạch chuẩn bị sinh thêm em bé, nên cần thêm không gian cho trẻ. Vì vậy, chủ nhà mong muốn xây dựng một căn phòng nhỏ cho trẻ.
• Chủ nhà có mong muốn lắp đặt thang máy nhưng ngân sách hiện tại còn hạn chế. Vì vậy, chủ nhà muốn xây dựng sẵn một ô chờ để tương lai lắp thêm thang máy,…

Bên cạnh đó, chủ nhà cũng nên tham khảo các mẫu nhà đẹp, các xu hướng thiết kế nhà để có thể phác thảo được ý tưởng xây nhà ưng ý nhất.

2 – Dự trù kinh phí

Từ ý tưởng sơ bộ ở trên, chủ nhà sẽ tiến hành dự trù kinh phí xây dựng. Đây là bước vô cùng quan trọng, giúp chủ nhà tránh tình trạng vượt quá ngân sách hoặc thiếu chi phí cho các hạng mục phía sau.

Chủ nhà sẽ liệt kê tất cả các các chi phí từ thuê thiết kế, vật liệu xây dựng, đồ đạc nội thất, nhân công, giám sát công trình,… Bên cạnh đó, chủ nhà cũng nên lập một khoản ngân sách dự phòng (thông thường khoảng 10% tổng chi phí xây dựng). Điều này sẽ giúp chủ nhà dễ dàng đối phó với các rủi ro không mong đợi hay việc thay đổi thiết kế, nâng cấp vật tư,…

Trong quá trình dự trù ngân sách, chủ nhà cũng nên xác định rõ nguồn tiền cho kế hoạch cho xây nhà bao gồm nguồn tiền tự có, vay người thân và vay ngân hàng. Nếu chọn vay ngân hàng, chủ nhà cần cân nhắc lựa chọn ngân hàng có mức lãi suất và các chính sách trả nợ phù hợp với khả năng tài chính của mình.

3 – Lựa chọn thời điểm xây nhà thuận lợi

Để xây nhà một cách thuận lợi, chủ nhà nên chọn thời điểm xây nhà có thời tiết ổn định. Thông thường, tại các địa phương miền Bắc, nhiều chủ nhà sẽ khởi công xây nhà vào tháng 3 (tháng 2 âm lịch), theo đó:

• Vào tháng 4 đến tháng 5, căn nhà sẽ được thi công xong phần thô.
• Vào khoảng tháng 6 đến tháng 9 (mùa mưa), căn nhà sẽ được thi công hoàn thiện.
• Vào tháng 10 đến tháng 12 (mùa khô), căn nhà sẽ được sơn tường, hoàn thiện nội thất.

Với lộ trình như vậy, chủ nhà có thể dọn vào nhà mới và cuối năm. Bên cạnh đó, nhiều chủ nhà cũng thường kiêng kỵ, không khởi công xây dựng hoặc dọn về nhà mới vào tháng 4 hoặc tháng 7 âm lịch; cũng như hạn chế xây nhà lâu (hơn 2 năm).

Ngoài ra, chủ nhà cũng không nên xây nhà vào điểm cuối năm/ cận tết Nguyên Đán. Bởi tại thời điểm này, đội ngũ nhân công xây dựng thường rất khan hiếm, khiến chi phí xây nhà có thể bị “độn” lên khá cao.

4 – Cân nhắc yếu tố phong thủy

Để có thể thu hút nhiều tài lộc và may mắn, khi xây nhà, chủ nhà cần quan tâm về một số vấn đề phong thủy như:

• Hướng cửa chính hợp phong thủy: Theo phong thủy, cửa chính là nơi dòng khí lưu thông, thu hút tài lộc và vận khí tốt. Do đó, chủ nhà nên chọn hướng cửa chính là hướng hợp mệnh để có thể gặp nhiều vận may và có nhiều tài lộc, sức khỏe.
• Vị trí đặt bàn thờ hợp phong thủy: Bàn thờ là nơi tôn nghiêm vì vậy, chủ nhà nên chọn vị trí đặt bàn thờ ở hướng “tọa cát hướng cát” – vị trí tốt, nhìn ra hướng tốt so với tuổi của gia chủ. Hoặc, chủ nhà cũng có thể đặt bàn thờ ở vị trí gần cửa sổ hoặc giữa nhà. Việc xác định hướng bàn thờ sẽ giúp chủ nhà và kiến trúc sư (KTS) bố trí các hướng phòng phù hợp ngay từ ban đầu.
• Vị trí đặt nhà vệ sinh: Chủ nhà không nên đặt nhà vệ sinh ở hướng đối diện hay cạnh cửa ra vào, bởi đây là hướng đại kỵ, có thể gây ra nhiều điều không may mắn cho gia đình. Bên cạnh đó, chủ nhà cũng không nên đặt nhà vệ sinh chung với không gian bếp bởi đây là 2 khu vực xung khắc trong ngũ hành, Cuối cùng, chủ nhà tuyệt đối không nên đặt tại vị trí trên phòng ngủ/ phòng khách hoặc phòng thờ, để tránh tạo ra năng lượng xấu và nguy cơ rò rỉ nước gây ẩm mốc.

5 – Chuẩn bị chỗ ở tạm trong quá trình xây dựng nhà

Chủ nhà cũng cần lên kế hoạch chuẩn bị chỗ ở tạm thời trong thời gian thi công như thuê trọ, ở nhà người thân,… Ngoài ra, nếu có nhiều đồ đạc cần lưu trữ, chủ nhà hãy thuê những căn hộ, nhà trọ có diện tích chứa đồ lớn hoặc sử dụng dịch vụ thuê kho lưu trữ,…

1.3. Bước 3: Tìm kiếm đơn vị thiết kế và nhà thầu thi công

Bên cạnh việc thuê đội ngũ thi công xây dựng nhà thông thường, chủ nhà cũng nên thuê thiết kế xây dựng. Bởi thuê thiết kế sẽ đem lại nhiều lợi ích cho chủ nhà như đảm bảo sự an toàn, tính thẩm mỹ,.. Đồng thời, chủ nhà có thể hạn chế các vấn đề thiết kế lỗi, thiếu sự đồng bộ giữa kiến trúc, kết cấu và điện nước, từ đó, gây ra tình trạng thợ thi công lỗi,…

Ngoài ra, theo điều 5, thông tư quy định về quản lý chất lượng xây dựng và bảo trì nhà ở riêng lẻ, nhà có diện tích >250m2 và trên 3 tầng thì việc thuê thiết kế là bắt buộc. Nếu không phải là chuyên gia xây dựng mà chủ nhà tự ý thiết kế, chủ nhà sẽ vi phạm pháp luật.

Bên cạnh đó, chủ nhà cũng nên lựa chọn hình thức xây nhà trọn gói. Đây là một hình thức mà chủ nhà sẽ thuê nhà thầu thực hiện toàn bộ quá trình xây dựng từ việc thiết kế, mua vật liệu, thi công và hoàn thiện công trình. Với dịch vụ này, chủ nhà sẽ tiết kiệm thời gian tìm kiếm và quản lý đội ngũ thi công cho từng hạng mục.

Dù thuê đơn vị thiết kế, thi công thô hay đơn vị xây nhà trọn gói, chủ nhà cũng đánh giá nhà thầu dựa trên các tiêu chí sau:

• Đánh giá hồ sơ năng lực của đơn vị thiết kế: Chủ nhà nên yêu cầu đơn vị cung cấp giấy chứng nhận năng lực hoạt động hoặc giấy chứng nhận đủ điều kiện hoạt động và kiểm tra xem giấy tờ có hợp lệ, còn thời hạn hay không.
• Những sản phẩm của đơn vị đã thực hiện trước đó: Chủ nhà nên xem qua các mẫu thiết kế mà đơn vị đã từng làm. Nếu có thể, chủ nhà cũng nên xem trực tiếp các công trình đã hoàn thành để đánh giá chất lượng nhà thầu.
• Kinh nghiệm thiết kế/thi công: Chủ nhà cần kiểm tra xem bằng cấp, chứng chỉ hành nghề của các kiến trúc sư và yêu cầu họ cung cấp hồ sơ kinh nghiệm để xác minh năng lực.
• Đánh giá của các khách hàng đã từng sử dụng qua dịch vụ: Chủ nhà nên tham khảo các phản hồi của khách hàng đã từng sử dụng dịch vụ của đơn vị, xem họ có hài lòng hay có gặp phải vấn đề gì không,… Chủ nhà cũng nên lựa chọn các nguồn thông tin khách quan và tin cậy, tránh bị ảnh hưởng bởi quảng cáo.
• Quy trình làm việc: Chủ nhà cần biết rõ quy trình làm việc của đơn vị, bao gồm các bước từ khảo sát, thiết kế, báo giá, thi công, bàn giao,… Chủ nhà cũng cần biết rõ ràng thời điểm bắt đầu và kết thúc dự án, quyền lợi và nghĩa vụ của mỗi bên trong quá trình hợp tác.
• Các chính sách giá cả: Chủ nhà nên so sánh các báo giá của các nhà thầu khác nhau để tìm ra đơn vị có mức giá phù hợp với ngân sách và nhu cầu. Ngoài ra, chủ nhà cũng nên xem xét các khoản phụ phí, chiết khấu, ưu đãi,… để có thể đánh giá chính xác nhất về báo giá của nhà thầu.
• Chính sách, dịch vụ trước – sau: Chủ nhà cần xem xét các chính sách bảo hành, thời gian bảo hành, cách thức bảo trì, sửa chữa,…

1.4. Bước 4: Ký hợp đồng thi công với nhà thầu

Sau tìm kiếm được nhà thầu phù hợp, chủ nhà sẽ tiến hành ký hợp đồng thi công với nhà thầu. Tuy nhiên, trước khi ký hợp đồng, chủ nhà cần lưu ý và đọc kỹ các khoản quan trọng dưới đây để đảm bảo rằng căn nhà được thực hiện một cách suôn sẻ và đúng quy định:

• Tiến độ: Hợp đồng nên xác định rõ tiến độ thi công cụ thể, bao gồm các mốc thời gian quan trọng. Điều này giúp đảm bảo rằng dự án sẽ được hoàn thành đúng hạn và chủ nhà có thể theo dõi tiến trình công việc.
• Chất lượng vật tư: Hợp đồng cần quy định chính xác về chủng loại và chất lượng của các vật tư được sử dụng trong dự án. Từ đó, chủ nhà có thể đảm bảo được chất lượng căn nhà.
• Giá trị hợp đồng: Hợp đồng cần xác định giá trị tổng của dự án và các khoản thanh toán cụ thể. Nhờ đó, chủ nhà có thể quản lý tài chính dự án và tránh các sự thay đổi không mong muốn về chi phí.
• Tiến độ thanh toán: Xác định cách thức và thời điểm thanh toán cho nhà thầu. Bao gồm các khoản tiền cọc, các khoản thanh toán theo tiến độ hoàn thành, và khoản thanh toán cuối cùng khi dự án hoàn thành.
• Khoản phí phát sinh và cách giải quyết: Hợp đồng cần nêu rõ các khoản phí phát sinh có thể xảy ra trong quá trình xây dựng và cách giải quyết chúng, giúp tránh các tranh chấp không cần thiết trong tương lai.
• Chế độ giám sát: Hợp đồng cần mô tả cách thức giám sát và kiểm tra công việc của nhà thầu để đảm bảo rằng nó tuân thủ tiến độ và chất lượng.
• Phạt vi phạm hợp đồng: Quy định về các khoản phạt hoặc hình phạt trong trường hợp nhà thầu vi phạm các điều khoản hợp đồng, bao gồm việc không tuân thủ tiến độ hoặc chất lượng công việc.
• Bảo hành: Hợp đồng nên xác định thời gian bảo hành cho công trình, cũng như các điều kiện và cam kết liên quan đến bảo hành. Ngoài ra, chủ nhà có thể tham khảo các mẫu hợp đồng tư vấn thiết kế, thi công xây dựng được Bộ Xây Dựng ban hành theo Thong-tu-02-2023.

1.5. Bước 5: Khảo sát địa chất công trình

Nhà nước không quy định cụ thể công trình nào bắt buộc hay không bắt buộc (Theo Thuvienphapluat). Do đó, thông thường với những căn nhà phố nhỏ, nhiều chủ nhà thường bỏ qua công đoạn khảo sát địa chất công trình và chỉ tham khảo địa chất khu vực. Còn với những công trình có diện tích > 250m2/sàn hoặc nhà cao tầng, chủ nhà mới thuê đơn vị khoan, khảo sát địa chất công trình.

Khảo sát địa chất là một bước quan trọng trong quá trình chuẩn bị trước khi bắt đầu xây dựng, có nhiệm vụ nghiên cứu và đánh giá tình hình địa chất tại địa điểm cụ thể của công trình xây dựng. Quá trình này bao gồm việc xác định cấu trúc nền đất, tính chất cơ lý của các lớp đất nền, điều kiện nước dưới đất và các tình huống địa chất đặc biệt tại khu vực xây dựng.

Việc khảo sát địa chất công trình sẽ cung cấp thông tin cơ bản để thiết kế móng, kết cấu và xử lý nền móng cho công trình xây dựng. Thông tin này là vô cùng hữu ích, giúp đảm bảo rằng công trình sẽ được xây dựng trên một nền đất vững chắc, đảm bảo tính an toàn và ổn định trong tương lai.

1.6. Bước 6: Lập bản vẽ thiết kế xây dựng nhà

Tiếp đó, chủ nhà và nhà thầu sẽ chuẩn bị bản vẽ thiết kế xây dựng nhà. Bản vẽ thiết kế nhà là tài liệu chứa thông tin cũng như hình ảnh chi tiết về cấu trúc, kiến trúc, hệ thống điện nước của ngôi nhà. Ngoài ra, bản vẽ thiết kế nhà cũng có thể bao gồm bản thiết kế nội thất.

1 – Bản vẽ thiết kế kiến trúc ngôi nhà

Bản vẽ thiết kế kiến trúc ngôi nhà cung cấp các thông tin về mặt bằng các phòng chức năng, các chi tiết trong phòng, các tầng và kiến trúc mái. Bên cạnh đó, bản vẽ thiết kế kiến trúc ngôi nhà còn cung cấp thông tin về cách sắp xếp nội thất và vật liệu sử dụng. Đây là bước quan trọng để thể hiện ý tưởng và thiết kế tổng thể của ngôi nhà bạn muốn xây dựng.

2 – Bản vẽ thiết kế kết cấu ngôi nhà

Bản vẽ thiết kế kết cấu ngôi nhà thể hiện cấu trúc tổng thể của ngôi nhà. Nó giúp định hình rõ cách xây dựng các phần quan trọng như móng, cột trụ và bố trí cột thép, dầm. Thông qua bản vẽ này, quá trình thi công diễn ra dễ dàng hơn và nhanh chóng hơn, đảm bảo tính chắc chắn và an toàn của công trình xây dựng.

3 – Bản vẽ thiết kế hệ thống điện của ngôi nhà

Bản vẽ thiết kế hệ thống điện thể hiện cách dây điện được đấu nối trong ngôi nhà. Điều này giúp các kiến trúc sư xác định vị trí các thiết bị điện dựa trên yêu cầu của chủ nhà và đảm bảo rằng hệ thống điện được thiết kế một cách an toàn và tiện lợi cho việc sử dụng hàng ngày.

4 – Bản vẽ thiết kế hệ thống nước của ngôi nhà

Bản vẽ thiết kế hệ thống nước mô tả chi tiết hệ thống cấp và thoát nước trong ngôi nhà. Nó cho thấy vị trí của bể nước, hệ thống tự hoại và hố gas để đảm bảo việc cung cấp và thoát nước trong ngôi nhà diễn ra một cách hiệu quả và an toàn.

5 – Bản vẽ thiết kế nội thất của ngôi nhà

Bản vẽ thiết kế nội thất mô tả chi tiết về cách bố trí và vị trí của các đồ vật nội thất bên trong ngôi nhà. Nhờ bản vẽ này, chủ nhà có thể dễ dàng hình dung cách bố trí và kích thước của nội thất trong ngôi nhà sau khi hoàn thành. Điều này giúp tránh tình trạng nội thất không phù hợp với không gian và sở thích của chủ nhà.

Khi thiết kế nội thất phòng tắm, chủ nhà nên chú ý lựa chọn thiết bị có thông số phù hợp với diện tích thực tế. Chẳng hạn, việc xác định chính xác kích thước bồn cầu TOTO ngay từ bản vẽ thiết kế sẽ giúp quá trình lắp đặt sau này thuận lợi, không cần cắt sửa hay điều chỉnh không gian. Điều này đặc biệt cần thiết trong những nhà phố có diện tích giới hạn.

1.7. Bước 7: Xin giấy phép xây dựng nhà ở dân dụng

Để có thể tiến hành xây dựng nhà dân dụng, chủ nhà cần xin giấy phép xây dựng nhà ở. Theo đó, các công trình nhà ở thuộc các quận, huyện, thành phố hoặc thuộc nông thôn xây dựng nằm trong diện quy hoạch của xã là phải xin giấy phép xây dựng.

Tuy nhiên, căn cứ theo mục i, khoản 2, điều 89, luật Xây dựng sửa đổi 2020, xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ trường hợp xây dựng trong khu bảo tồn, diện quy hoạch của xã, khu di tích lịch sử, hoặc xây dựng nhà ở từ 7 tầng trở lên ở khu đất nông thôn, được miễn giấy phép xây dựng.

Bên cạnh đó, nếu chủ nhà thuộc diện phải xin giấy phép xây dựng, chủ nhà cần chuẩn bị một bộ hồ sơ, bao gồm:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
• Bản sao những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất;
• Bản vẽ thiết kế xây dựng;
• Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết của chủ đầu tư bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề hoặc đối với công trình xây chen có tầng hầm, ngoài các tài liệu nêu trên thì hồ sơ còn phải bổ sung bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản chấp thuận biện pháp thi công móng của chủ đầu tư đảm bảo an toàn cho công trình và công trình lân cận (điều 11 Thông tư 15/2016/TT-BXD).

Ngoài ra, thủ tục nộp hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng thường được diễn ra theo các bước sau:

• Bước 1: Nộp hồ sơ tại UBND cấp huyện nơi chuẩn bị xây dựng nhà ở.
• Bước 2: UBND huyện kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ đã đầy đủ, UBND huyện sẽ viết giấy biên nhận cho người sử dụng đất.
• Bước 3: Người sử dụng đất nhận kết quả, nộp lệ phí theo quy định tại UBND huyện và nhận giấy phép xây dựng.

1.8. Bước 8: Kiểm tra toàn bộ giấy tờ, thủ tục trước khi xây dựng

Cuối cùng, chủ nhà cần thực hiện việc kiểm tra toàn bộ giấy tờ, thủ tục trước khi bắt đầu xây dựng. Điều này đảm bảo rằng mọi giấy phép, bản vẽ, hợp đồng đều đã được chuẩn bị và hoàn chỉnh, từ đó quy trình thi công sẽ diễn ra suôn sẻ và không còn gì sai sót hay gặp vướng mắc.